+7 961 501 6007 Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Дата: 20.04.2016 | Категория: Новости | Автор: Сергей МарченкоИнвестиции в недвижимость находились и всегда будут находиться в списке приоритетных у опытных инвесторов. Основные преимущества, недостатки, риски и препятствия рассмотрим в пунктах ниже.
Инвестиций в недвижимость представляют собой стабильный доход от согласованной арендной платы. У хороших предложений недвижимости это договор на определенный срок. Для нового офисного здания являются стандартом 5-летней и более длительный договор аренды. У новых логистических помещений время обязательств приближается к 10 годам и даже больше.
При покупке объекта мы рекомендуем получить допуск к зданию в техническом плане (техническую экспертизу). Некоторые проектные компании в состоянии довольно точно оценить значительные расходы на недвижимость на несколько лет вперед. От непредсказуемых случаев поможет страхование. Планирование расходов, безусловно, является преимуществом при моделировании денежных потоков Вашей инвестиции.
Большинство опытных инвесторов видит в активном управлении наибольшую привлекательность продуктов недвижимости. Связь с арендатором, использование общих помещений объекта, маркетинговых и рекламных мероприятий (в случае торговых центров), ведение переговоров с арендаторами лицом к лицу, это все может повлиять на "доходы" Вашей недвижимости. Активная администрация поможет повысить удовлетворенность арендаторов, увеличение доходов от собственности и, следовательно, ее значение. Для некоторых инвесторов это очень заманчиво, по сравнению с выжидательной позицией, поскольку увеличивается цена той или иной акции. Есть ряд компаний, предлагающих внешние управляющие услуги.
Банковское финансирование является основой инвестиций в недвижимость, и большинство операций сопровождается переговоры с банком (эквивалент ипотеки при финансировании покупки квартиры). LTV (Loan To Value ratio - кредит по отношению к собственным затратам) в настоящее время колеблется у верхней недвижимости около 70%. Опытные инвесторы знают, что контроль внешнего финансирования поможет увеличить доходность (IRR – Internal Rate of Return).
В периоды высокой инфляции коммерческая недвижимость может служить в качестве надежного доходного актива. Большинство современных договоров имеет положение которое предусматривает, что арендная плата автоматически увеличивается с официальной инфляцией, объявленной Центробанком.
Инвестиционные объемы в мире немного выше, чем на другие классы активов. В последнее время популярными становятся фонды коллективного инвестирования, которые позволяют мелким инвесторам принимать совместное участие в прямых фондах инвестиций. Недвижимость является одной из наименее ликвидных инвестиций. Ограниченное количество покупателей и продавцов является нормальным явлением для этой отрасли. На сегодняшний день на рынке присутствует несколько сильных инвестиционных групп, что затрудняет вход для новых игроков.
Процесс приобретения и продажи включает в себя несколько трудоемких процессов (юридические, технические, коммерческие). В среднем купля или продажа недвижимости занимает от двух до шести месяцев. Бывают ситуации, когда в середине процесса приобретения, после определенных затрат, Вы можете получить допуск к недвижимости и обнаружите некоторые несоответствия и откажитесь от сделки. Понесенные затраты Вам уже никто не вернется. Поэтому риэлторы настоятельно рекомендуют провести техническую экспертизу зданию до начала выплат по нему.
Фондовые индексы, степени доходности на недвижимость растут и падают в соответствии с рыночной ситуации. Не с такой волатильностью, как другие рынки, но, тем не менее, в течение квартала доходы могут меняться. Например, в 2011 году высокотехнологичные логистические центры колебались между 8% и 9%, а в настоящее время, они существенно ниже 7%. На миллиардных объемах данный профит интересный для того, кто в нужное время купил и продал.
Подобно тому, как некоторые инвесторы могут использовать хорошие отношения с арендатором в пользу своей выгоды, есть риск, что плохие отношения (или отношения с владельцем конкурирующей собственности), могут навредить Вашему денежному потоку. Сделки с бизнес-недвижимостью бизнес - это, в первую очередь, взаимоотношения.
